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Tout savoir sur les permis d'urbanisme en Wallonie

Projets classiques – Permis d’urbanisme

En Wallonie, tout projet de construction ou de rénovation d’envergure nécessite un permis d’urbanisme, encadré par le Code du Développement Territorial (CoDT), et l’intervention d’un architecte est généralement obligatoire.

1. Délais d’obtention du permis d’urbanisme : Le CoDT fixe des délais d’instruction stricts pour les permis, variant selon la complexité du dossier :

  • 30 jours pour les demandes simples (sans publicité ni avis).   

     

  • 75 jours si des mesures de publicité ou des avis sont requis.  

     
  • 115 jours si l’avis du fonctionnaire délégué et des mesures de publicité/avis sont nécessaires.

BON A SAVOIR!!!

L’administration dispose d’un délais de 30 jours pour étudier la complétude du dossier. Dans le cas de dossiers incomplets, une fois le complément fourni à l’administration, celle-ci dispose à nouveau de 30 jours pour vérifier la complétude du dossier.

Pour un dossier complet les délais peuvent aller jusqu’à 60 jours. Le délais d’octroi du permis commence une fois le dossier réputé complet.

  • Lors des recours les délais peuvent se prolonger (au moins 30 jours). 

2. Validité du permis et exécution des travaux : Un permis d’urbanisme est valide pour 5 ans à compter de sa notification, avec une possibilité d’extension à 7 ans pour les projets complexes. Une prolongation de 2 ans est possible sur demande, à soumettre au moins 45 jours avant l’expiration. Un délai d’attente de 30 jours est imposé avant le début des travaux, et une notification doit être envoyée 15 jours avant. Les permis d’environnement ont des validités et des délais de mise en œuvre différents.

3. Durée typique des phases de travaux : La durée totale d’un projet (hors obtention du permis) varie :

  1. Projets simples (extensions, rénovations légères) : 6 à 12 mois.

  2. Projets complexes (nouvelle construction, rénovation lourde) : 12 à 18 mois. Il est recommandé de prévoir une marge de sécurité de 10 à 20% pour les imprévus.

4. Facteurs influençant la durée : Plusieurs éléments peuvent allonger les délais :

  1. Administratifs : Complexité des exigences du CoDT, recours, modifications de projet.

  2. Économiques : Forte demande dans le secteur, fluctuations des coûts, gestion budgétaire.

  3. Logistiques : Problèmes d’approvisionnement, pénuries de matériaux, mauvaise logistique sur chantier.

  4. Humains et environnementaux : Pénurie de main-d’œuvre qualifiée, conditions météorologiques défavorables (pluies, vents), problèmes de sécurité.

5. Rôle de l’architecte : L’architecte est central pour maîtriser les délais. Il est légalement obligatoire pour la plupart des permis, responsable de la planification, de la coordination et du suivi du chantier. Son rôle inclut l’anticipation des problèmes, la gestion des imprévus et la coordination avec les entreprises, contribuant ainsi à une exécution plus fluide du projet.

 

Grands projets avec permis phasés – 1 seul permis pour toutes les phases

Le permis d’urbanisme phasé est un document unique qui autorise la réalisation d’un projet de grande envergure en plusieurs étapes distinctes. Ce mécanisme est une réponse légale au risque de péremption du permis d’urbanisme standard, qui expire pour les travaux non exécutés dans les cinq ans.

1. La demande de permis d’urbanisme phasé

Le dossier de demande pour un permis phasé est plus complexe que pour un permis standard. Outre les plans habituels (plan de situation, plan de masse, etc.) , la demande doit impérativement inclure une note explicative détaillée justifiant la décomposition du projet en phases. Les plans doivent explicitement délimiter chaque phase, par exemple en indiquant « les maisons numérotées 1 à 6 sur le plan d’implantation ». Une fois le permis accordé, le demandeur doit également transmettre une indication de l’implantation des constructions nouvelles et des extensions à la commune avant le début des travaux.

 

2. La mise en œuvre des phases sur le chantier

Le principal avantage du permis phasé est qu’il sécurise la réalisation du projet sur le long terme. Le permis définit, pour chaque phase autre que la première, le point de départ du délai de validité de cinq ans. Cela permet de ne pas être contraint par un délai unique pour l’ensemble des travaux et de s’adapter aux conditions du marché.

Chaque phase peut bénéficier d’une prorogation de deux ans. La demande de prorogation doit être introduite au moins 45 jours avant l’expiration du délai de péremption de cinq ans. Si une phase n’est pas entamée dans les délais impartis, elle est périmée, mais les phases déjà réalisées et réceptionnées conservent leur validité.