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Tout savoir sur les servitudes de jour et et de vue en wallonie

La réglementation des servitudes de jour et de vue en Wallonie a été profondément modernisée par l’entrée en vigueur du Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil le 1er septembre 2021.

Points clés de la réforme :

  • Unification des règles : La distinction entre « vues droites » (1,90 m) et « vues obliques » (0,60 m) est abolie. Désormais, toute ouverture transparente (fenêtre, balcon, terrasse, etc.) doit être placée à une distance minimale de 1,90 mètre de la limite de la parcelle voisine .
  • Mesure standardisée : Cette distance est mesurée perpendiculairement depuis le point le plus extérieur de l’ouverture ou de la structure jusqu’à la limite séparative.
  • Abolition des « jours » spécifiques : La notion de « jour » (ouverture fixe, grillagée et en verre dépoli) avec ses propres règles de hauteur est intégrée dans la catégorie générale des « ouvertures de mur », soumises à la règle des 1,90 m.
  • Murs mitoyens : Les ouvertures dans les murs mitoyens restent interdites sans le consentement du voisin.

Exceptions à la règle des 1,90 m :

La distance de 1,90 m ne s’applique pas dans les cas suivants :

  1. Accord entre voisins : Un accord formel, idéalement notarié et enregistré, entre les propriétaires concernés.
  2. Domaine public ou bien indivis : Si la parcelle voisine appartient au domaine public ou est un bien indivis accessoire à la construction au moment des travaux.
  3. Absence de risque pour la vie privée : Si l’ouverture ne peut engendrer aucun risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, par exemple si la vue ne porte pas au-delà de 1,90 mètre depuis l’ouverture.
  4. Prescription acquisitive : Si l’ouverture existe depuis au moins 30 ans sans opposition du voisin. Le nouveau Code civil introduit également un délai de 10 ans en cas de bonne foi du possesseur . Cependant, la prescription n’empêche pas le voisin de construire sur sa propre propriété, même si cela obstrue la vue prescrite .

Interaction avec le CoDT wallon :

Le Code du Développement Territorial (CoDT) et les règlements communaux d’urbanisme (RCU/GCU) ne peuvent pas déroger aux règles du Code civil, mais peuvent imposer des exigences plus strictes pour des raisons d’urbanisme, d’esthétique ou de protection du patrimoine. L’obtention d’un permis d’urbanisme est nécessaire pour la plupart des travaux, mais il est délivré « sans préjudice des droits civils des tiers ». Il est donc crucial de s’assurer de la conformité à la fois au droit civil et aux réglementations d’urbanisme.

Recommandations :

Avant tout projet, il est essentiel de consulter le service urbanisme de votre commune et, pour les situations complexes, un expert juridique. Un accord amiable et notarié avec les voisins est fortement recommandé pour prévenir les litiges.