Larchitecte Studio - infos -
Tout savoir sur les servitudes de jour et et de vue en wallonie
Servitudes de Vue en Wallonie
Un guide interactif sur la réforme du Code civil (Livre 3) depuis le 1er septembre 2021.
La grande unification : une seule règle claire
Depuis 2021, la distinction complexe entre « vues droites » et « vues obliques » a disparu. Désormais, une seule distance minimale s’applique pour toute ouverture transparente (fenêtre, balcon, terrasse…) : **1,90 mètre** de la limite de la parcelle voisine.
Cet outil vous aide à comprendre comment cette nouvelle règle s’applique à votre situation et quelles sont les exceptions possibles.
Vérifiez votre situation
Répondez à ces quelques questions pour obtenir une analyse de votre projet.
Représentation de la situation
La Règle des 1,90 mètre expliquée
- Distance unique : 1,90 m est la distance minimale pour toute fenêtre, balcon, terrasse ou autre structure permettant une vue sur la propriété voisine.
- Mesure précise : La distance se mesure perpendiculairement, depuis le point le plus extérieur de votre ouverture (ex: le bord du balcon) jusqu’à la limite exacte de la parcelle voisine.
- Fin des « jours » : L’ancienne notion de « jour » (ouverture opaque et fixe) est abolie. Ces ouvertures sont maintenant soumises à la règle générale si elles sont transparentes.
Quand la règle des 1,90 m ne s’applique pas
1. Accord entre voisins
Un accord écrit, idéalement notarié et enregistré au bureau de la sécurité juridique, permet de déroger à la règle. C’est la solution la plus sûre.
2. Domaine public ou bien indivis
Si la vue donne sur la voie publique (route, place) ou un terrain commun accessoire à la construction, la distance de 1,90 m n’est pas requise.
3. Absence de risque pour la vie privée
C’est une exception à interpréter avec prudence. Par exemple, une fenêtre donnant sur un mur aveugle voisin situé à moins de 1,90 m. L’absence de nuisance doit être évidente.
4. Prescription acquisitive
Si l’ouverture existe depuis 30 ans (prescription trentenaire) ou 10 ans si vous êtes « de bonne foi » (vous pensiez légitimement avoir le droit de la créer). Attention, même si la vue est prescrite, votre voisin conserve le droit de construire sur son terrain et d’obstruer cette vue.
Droit civil vs. Droit de l’urbanisme (CoDT)
Il est crucial de comprendre que ces deux ensembles de règles sont distincts et cumulatifs. Vous devez respecter les deux.
- Le Code civil gère les relations de voisinage : Il établit la règle des 1,90 m pour protéger la vie privée.
- Le CoDT gère l’aménagement du territoire : Votre commune peut imposer des règles plus strictes (jamais plus souples) via son règlement d’urbanisme (RCU/GCU) pour des raisons esthétiques, patrimoniales ou de bon aménagement.
- Permis d’urbanisme : Obtenir un permis pour vos travaux est obligatoire dans la plupart des cas, mais il est toujours délivré « sans préjudice des droits civils des tiers ». Cela signifie que même avec un permis, votre voisin peut contester une ouverture qui ne respecte pas la règle des 1,90 m.
Nos conseils avant de commencer vos travaux
- Dialogue : La première étape est toujours de discuter de votre projet avec votre voisin. Un bon dialogue peut prévenir la plupart des conflits.
- Accord formel : Si vous dérogez à la règle, formalisez votre accord par écrit. Un acte notarié est la meilleure garantie pour l’avenir, notamment en cas de vente de l’un des biens.
- Consultez votre commune : Avant tout, rendez-vous au service de l’urbanisme de votre commune pour connaître les règles locales spécifiques (RCU/GCU) et les exigences liées au permis d’urbanisme.
- Consultez un expert : Pour les situations complexes (limites de propriété floues, prescriptions…), l’avis d’un géomètre-expert ou d’un avocat spécialisé est un investissement judicieux.